Nueva ley de la vivienda. ¿Cómo afecta a los alquileres?

La ley entra en vigor el día 26 de mayo de 2023, si bien la aplicación íntegra de su articulado será paulatina. Las medidas de contención de rentas de los nuevos contratos de alquiler todavía no se aplican.

Estas medidas dependen de las resoluciones de zonas de mercado residencial tensionado que todavía no se han tramitado. Tampoco lo está el índice de referencia de precios del alquiler.

Hasta que no se hayan aprobado las zonas de mercado tensionado, la renta de los nuevos contratos es la que entrega determinen las partes.

Una vez determinadas, será necesario, en primer lugar, verificar la zona donde se ubica la vivienda. SI ésta ha sido declarada o no zona de mercado de vivienda residencial tensionada. Si no lo está, la renta seguirá siendo la que las partes entrega determinen.

Gran tenedor a efectos de la nueva ley ya sus solos efectos lo es:

• La persona física o jurídica titular de más de 10 inmuebles de naturaleza urbana de uso residencial.
• De una superficie construida de más de 1500 m2 de uso residencial (excepto garajes y trasteros (artículo 3 k)).

Las CCAA podrán en las zonas tensionadas rebajar el número de 10 inmuebles a 5 o más, si bien tendrán que estar ubicados dentro de los límites de una misma área tensionada. Los grandes tenedores estarán obligados a facilitar información a las administraciones competentes en materia de vivienda del uso y destino de sus viviendas. Estarán obligados a suministrar dicha información en cumplimiento del deber de información (artículo 19).

• En caso de NO haber sido alquilado en los últimos 5 años, la renta será la que determinen las partes. Salvo que la declaración de zona tensionada incluya estas viviendas sin previo contrato. En este supuesto, para la determinación de la renta se aplicará el índice de referencia de precios de alquiler publicados del MITMA. Mientras no se publiquen será lo que determinen las partes. NO HAY QUE CONSIDERAR SI ES O NO GRAN TENEDOR. En caso de SÍ haber sido alquilado en los últimos 5 años, la renta a determinar dependerá de si la propiedad es o no gran tenedor.

En caso de que NO sea GRAN TENEDOR.

• La renta no podrá superar la última renta del contrato. Se entiende que lo será la renta inicial actualizada según cláusula de actualización fijada por las partes en el contrato. Tampoco podrás repercutir en el nuevo contrato cuotas o gastos* que no hubieran sido fijadas en el contrato anterior. *Recuerda que si en el anterior contrato, a pesar de determinar que la parte arrendataria se hacía cargo, los conceptos e importes no habían sido cuantificados de forma individualizada en el contrato, el importe total abonado como renta las tenía incluidas y ahora no podrás desglosarlas.

En caso de que SÍ sea GRAN TENEDOR:

• Una vez tengas calculada la renta de acuerdo con el criterio fijado por los NO GRANDES TENEDORES deberás también calcular la renta de acuerdo con los índices de referencia de los precios de alquiler publicados. Una vez que tengas estos dos datos, deberás comparar ambos y tener en cuenta que la renta del nuevo contrato no podrá superar la que resulte de la aplicación de los índices. Es decir, si la renta del anterior contrato actualizada supera al índice, deberás aplicar como límite de la nueva renta la que resulte del índice, y si es inferior, deberás sujetarte a este valor , dado que la ley prioriza que la nueva renta sea aquella que resulte más favorable al arrendatario.

Sí, se podrá incrementar en un máximo del 10% aplicado sobre la renta del contrato anterior actualizada en los siguientes supuestos:

• En caso de obras de rehabilitación terminadas en los 2 años anteriores a la fecha del nuevo contrato.
• Obras de rehabilitación o mejora en los 2 años anteriores que supongan un ahorro de energía primaria no renovable del 30%.
• Obras de mejora de accesibilidad en los 2 años anteriores (acreditar).
• En contratos de duración de 10 años o más.
• Cuando el mecanismo de prórroga voluntaria permita al arrendatario acceder al mismo por un período de 10 o más años.

Mientras no se aprueben los nuevos índices de referencia estatales, en los supuestos de gran tenedor será necesario aplicar la renta del contrato vigente en los últimos 5 años (siempre que se encuentre en zona tensionada).

Una vez se hayan publicado, no tendrán ninguna incidencia en los contratos firmados a partir de la entrada en vigor de la ley ni tampoco en los vigentes en ese momento.

La determinación de las zonas tensionadas requiere de un procedimiento extenso. Un período de información pública, estudios de distribución de la población, los hogares, sus estructuras y dinámica, sobre la oferta, precios, tipología de viviendas, etc., una memoria justificativa y un detalle de las medidas correctoras del desequilibrio que la declaración pone de manifiesto.

Una vez que la administración que resulte competente determine la resolución del procedimiento de limitación de la zona tensionada, lo comunicará al MITMA para su publicación.

La declaración de zona de mercado residencial tensionado tendrá una vigencia de 3 años y trimestralmente el MITMA publicará una relación actualizada de las zonas declaradas. Todo este procedimiento nos lleva a tiempo de duración indeterminada, si bien la previsión es que pueda alargarse varias semanas.

Los índices de precios de referencia están pendientes de aprobación.

La ley prevé en su disposición adicional primera a partir de la entrada en vigor de la Ley la creación de una base de datos de contratos de arrendamiento mediante procedimiento de colaboración entre el MITMA y aquellas CCAA que tengan desarrollados sistemas de referencia en sus respectivos ámbitos territoriales y mediante otras fuentes de información de ámbito estatal.

El objetivo es desarrollar un sistema de índice de referencia de precios de alquiler de la vivienda establecido en la disposición adicional segunda del Real decreto ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler.

Dado que la ley prevé la creación de los índices de aplicación a los que la ley se refiere según este nuevo sistema, los índices vigentes en la actualidad en Cataluña no son los que habrá que utilizar para conformar el cálculo que permita determinar la renta que resulte de aplicación. En cualquier caso, esto no afecta a la obligatoriedad en los contratos que se suscriban en el ámbito territorial de Cataluña de hacer constar, como hasta ahora, el índice de referencia publicado por la Agencia de la Vivienda de Cataluña , que ha sido actualizado en el mes de mayo de 2023.

En aquellos contratos nuevos que no tienen como referente ningún contrato vigente en los 5 años anteriores podrás hacerlo, siempre que:

• Conste en el contrato y se detallen los conceptos y los importes de forma separada en la renta.

En caso de que el nuevo contrato venga referenciado por el anterior:

• Solo podrás hacerlo si así estaba previsto.

En aquellos supuestos en los que, a pesar de determinar el contrato que la parte arrendataria se hacía cargo, los conceptos e importes no habían sido cuantificados de forma individualizada, no se podrá realizar la repercusión, ya que el importe total abonado por el arrendatario lo era de forma global como renta y no las tenía desglosadas. Esto significa que los gastos estaban incluidos en la renta.

En el supuesto de que el contrato vigente en los últimos 5 años estuviera sujeto a la LAU de 1964:

A nuestro juicio, la ley no los excluye. De modo que, por un criterio de prudencia y pese a la controversia interpretativa que esta situación produce, aconsejamos que la renta a tener en cuenta sea aquella que conste en el contrato suscrito, a la que habrá que aplicar, como ya se ha dicho en otros respuestas, la actualización pactada contractualmente.

En caso de que no se hubiera previsto contractualmente, y toda vez que la LAU de 1994 permitió la actualización por IPC en aquellos contratos que tenían la renta congelada hasta ese momento, la actualización de la nueva ley deberá ir referenciada al período de aplicación del IPC a partir de 1994.

Los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato serán a cargo del arrendador.

En este supuesto, la comisión que de forma más o menos generalizada se facturaba al arrendatario como práctica habitual, no podrá realizarse.

Se equipara a lo que ya teníamos en caso de que el arrendador fuera una persona jurídica. Ahora bien, todos aquellos servicios que sean directamente vinculados a la gestión del arrendamiento en beneficio del arrendador, entendemos que sí pueden ser facturados directamente.

Por estos servicios repercutibles al inquilino estarían incluidos entre otros los cambios de suministros, las visitas adicionales por verificaciones de mediciones u otros motivos o la gestión de la declaración fiscal del modelo 300.

Esta norma no admite pacto en contrario y resulta de aplicación desde su entrada en vigor.

Sin embargo, con la ayuda de un experto podrá conseguir absorber estos gastos iniciales. Consúltenos para más información.

La disposición final primera de la ley modifica, entre otros, el artículo 10 de la LAU de 1994. Prevé la aplicación de prórrogas para los nuevos contratos suscritos a partir de la entrada en vigor de ley. De este modo los contratos vigentes no se verán afectados y continuarán sujetos al régimen jurídico que les era de aplicación.

Las prórrogas para los nuevos contratos son:

• Se mantiene la prórroga obligatoria por períodos anuales hasta un máximo de 3.  Salvo que el arrendatario manifieste con un plazo de 2 meses de antelación su voluntad de no acceder.
• Se añade una prórroga extraordinaria de 1 año (después de las legales y las tácitas). En caso de que el arrendador sea un gran tenedor y el arrendatario, llegado el momento, solicite acogerse a él por encontrarse en una situación de vulnerabilidad social y económica. Este  extremo se deberá acreditar mediante informe de los servicios sociales realizado dentro del último año.
• Se añade una posibilidad de una prórroga también de carácter extraordinario, con independencia de si el arrendador es o no es gran tenedor, que afectará a aquellas viviendas que se encuentren en zona de mercado de vivienda residencial tensionada, en el momento que finalice el período de prórroga obligatoria o tácita. En este supuesto, el arrendatario podrá gozar de una prórroga de hasta tres años en las mismas condiciones del contrato suscrito que deberá ser aceptada obligatoriamente por el arrendador salvo que las partes de mutuo acuerdo hayan fijado otros plazos o condiciones, haya suscrito un nuevo contrato con las limitaciones de la renta que resulten de aplicación o bien tenga necesidad de la vivienda y así conste en el contrato.

Ambos supuestos tienen el mismo tratamiento (disposición final quinta, apartado 2):

La interposición del desahucio requiere especificar:

• Si la vivienda tiene la condición de vivienda habitual por quien la ocupa.
• Si el propietario es gran tenedor o bien, acredite que no lo es (certificado Registro Propiedad donde está consten la relación de sus propiedades).
• En el supuesto de gran tenedor, deberá acreditar que la persona demandada en la vivienda no es una persona vulnerable. De serlo, deberá acreditar haberse sometido, con carácter previo a la interposición de la demanda, al proceso de conciliación o mediación previsto por la ley.

La renta por los contratos vigentes sujetos a la ley de 1994 podrá ser actualizada de acuerdo con lo previsto en el Real Decreto-ley 6/2022, de 29 de marzo.

Por el que se adoptan medidas urgentes en el marco del Plan Nacional de respuesta a las consecuencias económicas y sociales de la guerra en Ucrania. Salvo pacto entre las partes, hasta el 31 de diciembre de 2023, no podrá superar el Índice de Garantía de Competitividad (2%) y hasta el 31 de diciembre de 2023 el 3%.

Los contratos sujetos a la nueva ley (disposición adicional undécima) quedarán sujetos a la aplicación del índice de referencia. Este índice lo definirá el INE antes del 31 de diciembre de 2024. Hasta entonces, será necesario aplicar, a falta de pacto, el límite establecido en el decreto ley más arriba referenciado. En cualquier caso, será necesario si la publicación del índice por el INE contiene alguna otra previsión que difiera su aplicación hasta el año 2025.

No, la ley sólo afecta a las viviendas. Los arrendamientos de locales quedan sujetos al régimen de uso distinto al de vivienda, por lo que quedan excluidos, y siguen como hasta ahora en todas sus vertientes. La retribución del agente inmobiliario en estos casos tampoco queda modificada.