Nova llei de l’habitatge. Cóm afecta els lloguers?

La llei entra en vigor el dia 26 de maig de 2023, si bé l’aplicació íntegra del seu articulat serà gradual.

Les mesures de contenció de rendes dels nous contractes de lloguer no s’apliquen encara. Aquestes mesures depenen de les resolucions de zones de mercat residencial tensionat que encara no s’han tramitat. Tampoc ho està l’índex de referència dels preus del lloguer.

Fins que no s’hagin aprovat les zones de mercat tensionat, la renda dels nous contractes és la que
lliurament determinin les parts. Un cop estiguin determinades, caldrà, en primer lloc, verificar la zona on s’ubica l’habitatge. SI aquesta ha estat declarada o no zona de mercat d’habitatge residencial tensionat. Si no
ho està, la renda seguirà sent la que les parts lliurament determinin.

Gran tenidor als efectes de la nova llei i als seus sols efectes ho és:

• La persona física o jurídica titular de més de 10 immobles de naturalesa urbana d’ús residencial.
• D’una superfície construïda de més de 1500 m2 d’ús residencial (excepte garatges i trasters (article 3 k).

Las CCAA podran en les zones tensionades rebaixar el nombre de 10 immobles a 5 o més, si bé hauran d’estar ubicats dins dels límits d’una mateixa àrea tensionada.

Els gran tenidors estaran obligats a facilitar informació a les administracions competents en matèria d’habitatge de l’ús i destí dels seus habitatges. Hi estaran obligats a subministrar la informació esmentada en compliment del deure d’informació (article 19).

• En cas de NO haver estat llogat el darrers 5 anys, la renda serà la que lliurament determinin les parts. Llevat que la declaració de zona tensionada inclogui aquests habitatges sense contracte previ. En aquest supòsit, per determinar la renda s’aplicarà l’índex de referència de preus de lloguer publicats del MITMA. Mentre que no es publiquin serà el que lliurament determinin les parts. NO CAL CONSIDERAR SI ÉS O NO GRAN TENIDOR.
• En cas de SÍ haver estat llogat els darrers 5 anys, la renda a determinar dependrà de si la propietat és o no gran tenidor.

En el cas que NO sigui GRAN TENIDOR.

• La renda no podrà superar la darrera renda del contracte. S’entén que ho serà la renda inicial actualitzada segons la clàusula d’actualització fixada per les parts en el contracte. No podràs tampoc repercutir en el nou contracte quotes o despeses* que no haguessin estat fixades en el contracte anterior. *Recorda que si en l’anterior contracte, malgrat determinar que la part arrendatària se’n feia càrrec, els conceptes i imports no havien estat quantificats de manera individualitzada en el contracte, l’import total abonat com a renda les tenia incloses i ara no les podràs desglossar.

En el cas que SÍ sigui GRAN TENIDOR:

•  Un cop tinguis calculada la renda d’acord amb el criteri fixat pels NO GRANS TENIDORS hauràs també de calcular la renda d’acord amb els índex de referència dels preus de lloguer publicats. Un cop tinguis aquestes dues dades, hauràs de comparar ambdues i tenir en compte que la renda del nou contracte no podrà superar la que resulti de l’aplicació dels índex. És a dir, si la renda de l’anterior contracte actualitzada supera l’índex, hauràs d’aplicar com a límit de la nova renda la que resulti de l’índex, i si és inferior, t’hauràs de subjectar a aquest valor, atès que la llei prioritza que la nova renda sigui aquella que resulti més favorable a l’arrendatari.

Sí, es podrà incrementar en un màxim del 10 % aplicat sobre la renda del contracte anterior actualitzada en els següents supòsits:

• En cas d’obres de rehabilitació acabades en els 2 anys anteriors a la data del nou contracte.
• Obres de rehabilitació o millora en els 2 anys anteriors que suposin un estalvi d’energia primària no renovable del 30 %. 
• Obres de millora d’accessibilitat en els 2 anys anteriors (acreditar).
• En contractes de durada de 10 o més anys.
• Quan el mecanisme de pròrroga voluntària permeti a l’arrendatari accedir-hi per un període de 10 o més anys.

Mentre que no s’aprovin els nous índexs de referència estatals, en els supòsits de gran tenidor caldrà aplicar la renda del contracte vigent en els darrers 5 anys (sempre que es trobi a zona tensionada).

Un cop s’hagin publicat, no tindran cap incidència en els contractes signats a partir de l’entrada en vigor de la llei ni tampoc en els vigents en aquell moment.

La determinació de les zones tensionades requereix un procediment extens. Un període d’informació pública, estudis de distribució de la població, les llars, les seves estructures i dinàmica, sobre l’oferta, preus, tipologia d’habitatges, etc., una memòria justificativa i un detall de les mesures correctores del desequilibri que la declaració posa de manifest. Un cop l’administració que en resulti competent determini la resolució del procediment de limitació de la zona tensionada, ho comunicarà al MITMA per a la seva publicació.

La declaració de zona de mercat residencial tensionat tindrà un vigència de 3 anys i trimestralment el MITMA publicarà una relació actualitzada de les zones que hagin estat declarades. Tot aquest procediment ens porta a temps de durada indeterminada, si bé la previsió es que es pugui allargar vàries setmanes.

Els índex de preus de referència estan pendents d’aprovació. La llei preveu en la seva disposició addicional primera a partir de l’entrada en vigor de la Llei la creació d’una base de dades de contractes d’arrendament mitjançant procediment de col·laboració entre el MITMA i aquelles CCAA que tinguin desenvolupats sistemes de referència en els seus respectius àmbits territorials i mitjançant altres fonts d’informació d’àmbit estatal.

L’objectiu és desenvolupar un sistema d’índex de referència de preus de lloguer de l’habitatge establert a la disposició addicional segona del Reial decret llei 7/2019,
d’1 de març, de mesures urgents en matèria d’habitatge i lloguer..

Donat que la llei preveu la creació dels índexs d’aplicació als que la llei es refereix segons aquest nou sistema, els índex vigents en l’actualitat a Catalunya no són els que caldrà fer servir per conformar el càlcul que permeti determinar la renda que resulti d’aplicació.
En qualsevol cas, això no afecta a l’obligatorietat en els contractes que se subscriguin a l’àmbit territorial de Catalunya de fer-hi constar, com fins ara, l’índex de referència publicat per l’Agència de l’Habitatge de Catalunya, que ha estat actualitzat el mes de maig de 2023.

En aquells contractes nous que no tenen com a referent cap contracte vigent en els 5 anys anteriors ho podràs fer, sempre que:

• Consti en el contracte i es detallin els conceptes i els imports de manera separada a la renda.

En cas que el nou contracte vingui referenciat per l’anterior:

• Nomes ho podràs fer si així estava previst. En aquells supòsits en què, malgrat determinar el contracte que la part arrendatària se’n feia càrrec, els conceptes i imports no havien estat quantificats de manera individualitzada, no es podrà fer la repercussió, ja que l’import total abonat per l’arrendatari ho era de manera global com a renda i no les tenia desglossades. Això vol dir que les despeses estaven incloses en la renda.

En el supòsit que el contracte vigent en els darrers 5 anys estigués subjecte a la LAU de 1964:

Segons el nostre criteri, la llei no els exclou. De manera que, per un criteri de prudència i malgrat la controvèrsia interpretativa que aquesta situació produeix, aconsellem que la renda a tenir en compte sigui aquella que consti en el contracte subscrit, a la que caldrà aplicar, com ja s’ha dit en altres respostes, l’actualització pactada contractualment. En cas que no s’hagués previst contractualment, i tota vegada que la LAU de 1994 va permetre l’actualització per IPC en aquells contractes que tenien la renda congelada fins aquell moment, l’actualizació de la nova llei haurà d’anar referenciada al període d’aplicació de l’IPC a partir de 1994.

Les despeses de gestió immobiliària i de formalització del contracte seran a càrrec de l’arrendador.

En aquest supòsit, la comissió que de manera més o menys generalitzada es facturava a l’arrendatari com a pràctica habitual, no es podrà fer. S’equipara al que ja teníem en cas que l’arrendador fos una persona jurídica. Ara bé, tots aquells serveis que siguin directament vinculats a la gestió de l’arrendament en benefici de l’arrendador, entenem que sí li poden ser facturats directament. Per aquests serveis repercutibles al llogater hi estarien inclosos entre d’altres els canvis de subministraments, les visites addicionals per verificacions d’amidaments o altres motius o la gestió de la declaració fiscal del model 300.

Aquesta norma no admet pacte en contra i resulta d’aplicació d’ençà l’entrada en vigor.

No obstant, amb l’ajuda d’un expert podrà conseguir absorvir aquestes despeses inicials. Consulti’ns per a més informació.

La disposició final primera de la llei modifica, entre d’altres, l’article 10 de la LAU de 1994 i preveu l’aplicació de pròrrogues per als nous contractes subscrits a partir de l’entrada en vigor de llei, de manera que els contractes vigents no s’hi veuran afectats i continuaran subjectes al règim jurídic que els hi era d’aplicació.

Les pròrrogues per als nous contractes són:

• Es manté la pròrroga obligatòria per períodes anuals fins a un màxim de 3, llevat que l’arrendatari manifesti amb un termini de 2 mesos d’antelació la seva voluntat de no accedir-hi.
  
  
• S’afegeix una pròrroga extraordinària d’1 any (després de les legals i les tàcites) en el cas que
  l’arrendador sigui un gran tenidor i l’arrendatari, arribat el moment, sol·liciti acollir-s’hi per trobar-se en una situació de vulnerabilitat social i econòmica, extrem que podrà acreditar mitjançant informe del serveis socials fet dins del darrer any.
  
  
• S’afegeix una possibilitat d’una pròrroga també de caràcter extraordinari, amb independència de si l’arrendador és o no és gran tenidor, que afectarà a aquells habitatges que es trobin en zona de mercat d’habitatge residencial tensionat, en el moment que finalitzi el període de pròrroga obligatòria o tàcita. En aquest supòsit, l’arrendatari podrà gaudir d’una pròrroga de fins a tres anys en les mateixes condicions del contracte subscrit que haurà de ser acceptada obligatòriament per l’arrendador llevat que les parts de mutu acord hagin fixat altres terminis o condicions, s’hagi subscrit un nou contracte amb les limitacions de la renda que resultin d’aplicació o bé tingui necessitat de l’habitatge i així hi consti en el contracte.

La disposició final primera de la llei modifica, entre d’altres, l’article 10 de la LAU de 1994. També preveu l’aplicació de pròrrogues per als nous contractes subscrits a partir de l’entrada en vigor de llei.

D’aquesta manera els contractes vigents no s’hi veuran afectats i continuaran subjectes al règim jurídic que els hi era d’aplicació.

Les pròrrogues per als nous contractes són:

• Es manté la pròrroga obligatòria per períodes anuals fins a un màxim de 3. Llevat que l’arrendatari manifesti amb un termini de 2 mesos d’antelació la seva voluntat de no accedir-hi.
• S’afegeix una pròrroga extraordinària d’1 any  en el cas que l’arrendador sigui un gran tenidor.  I que l’arrendatari, arribat el moment, sol·liciti acollir-s’hi per trobar-se en una situació de vulnerabilitat social i econòmica. Aquest extrem es podrà acreditar mitjançant informe del serveis socials fet dins del darrer any.
• S’afegeix una possibilitat d’una pròrroga també de caràcter extraordinari, amb independència de si l’arrendador és o no és gran tenidor. Aquesta prórroga afectarà a aquells habitatges que es trobin en zona de mercat d’habitatge residencial tensionat, en el moment que finalitzi el període de pròrroga obligatòria o tàcita. En aquest supòsit, l’arrendatari podrà gaudir d’una pròrroga de fins a tres anys en les mateixes condicions del contracte subscrit. Aquesta prórroga haurà de ser acceptada obligatòriament per l’arrendador. Llevat que les parts de mutu acord hagin fixat altres terminis o condicions o  s’hagi subscrit un nou contracte amb les limitacions de la renda que resultin d’aplicació o bé tingui necessitat de l’habitatge i així hi consti en el contracte.

Ambdós supòsits tenen el mateix tractament (disposició final quinta, apartat 2): La interposició del desnonament requereix especificar:

• Si l’habitatge té la condició d’habitatge habitual per qui l’ocupa.
• Si el propietari és gran tenidor o bé, acrediti que no ho és (certificat Registre Propietat on hi
  constin la relació de les seves propietats).
• En el supòsit de gran tenidor, haurà d’acreditar que la persona demandada a l’habitatge no és una persona vulnerable. En cas de ser-ho, haurà d’acreditar haver-se sotmès, amb caràcter previ a la interposició de la demanda, al procés de conciliació o mediació previst per la llei.

La renda pels contractes vigents subjectes a la llei de 1994 podrà ser actualitzada d’acord amb el previst al Reial decret llei 6/2022, de 29 de març. Pel qual s’adopten mesures urgents en el marc del Pla Nacional de resposta a les conseqüències econòmiques i socials de la guerra a Ucraïna.

Llevat de pacte entre les parts, fins a 31 de desembre de 2023, no podrà superar l’Índex de Garantia de Competitivitat (2 %) i fins el 31 de desembre de 2023 el 3 %.

El contractes subjectes a la nova llei (disposició addicional onzena) quedaran subjectes a l’aplicació de l’índex de referència. Aquest index el definirà l’INE abans del 31 de desembre de 2024. Fins aleshores,  caldrà aplicar, a manca de pacte, el límit establert en el decret llei més amunt referenciat. En qualsevol cas, caldrà si la publicació de l’índex per l’INE conté alguna altra previsió que difereixi la seva aplicació fins l’any 2025.

No, la llei nomes afecta als habitatges. Els arrendaments de locals queden subjectes al règim d’ús diferent al d’habitatge, per la qual cosa en queden exclosos, i segueixen com fins ara en totes les seves vessants. La retribució de l’agent immobiliari en aquests casos no queda tampoc modificada.